Giovanna Falcaro*

Foi sancionada no último dia 31 de outubro a Lei 14.711/23, também conhecida como Marco Legal das Garantias. A medida deve estimular o crédito imobiliário, bem como reduzir juros e a inadimplência dos devedores. Uma das maiores inovações trazidas pelo novo marco é a possibilidade de o mesmo imóvel ser dado em garantia em mais de um contrato de empréstimo firmado com o mesmo credor.  

Anteriormente, um imóvel poderia ser dado em garantia apenas em um contrato de empréstimo por vez, sendo liberado somente após a quitação integral do débito.  

Agora, o mesmo imóvel pode ser dado em garantia para mais de um empréstimo com o mesmo credor. Por exemplo, se o valor garantido pelo imóvel no primeiro empréstimo for de R$ 150 mil, e a dívida original for de R$ 50 mil, o devedor poderá tomar novo empréstimo com o mesmo credor até o valor de R$ 100 mil.  

Outra novidade, é a permissão para que o tabelião de protesto de qualquer tipo de dívida possa intimar o devedor através de aplicativos de mensagens, como o WhatsApp. A intimação será válida se a confirmação de recebimento de mensagens está ativada.  

O novo Marco Legal de Garantias se amolda perfeitamente a recente decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal (STF), que declarou como constitucional a execução extrajudicial nos contratos de financiamento pelo Sistema Financeiro Imobiliário.  As novas medidas trazidas somadas com a decisão do STF aumentam a segurança jurídica dos credores, uma vez que possibilita a tomada de medidas mais rápidas e tão eficazes quanto um processo judicial para a execução de garantias.  

Embora a legislação pareça completamente favorável às instituições financeiras, o objetivo do governo é reduzir os juros dos consumidores no mercado financeiro, facilitando o ao crédito, já que os bancos terão maior facilidade no recebimento das dívidas em caso de inadimplência.

Por outro lado, existe a preocupação em relação ao endividamento da população, já que, agora, os brasileiros poderão adquirir diversos empréstimos com o mesmo bem em garantia, o que poderá causar o superendividamento e, como consequência, aumentar a inadimplência.

Com a medida, os bancos devem começar a divulgar novas linhas de crédito, onde será possível observar o real impacto da legislação nas taxas de juros.

*Giovanna Falcaro é advogada especialista em Direito Civil da Falchet e Marques Sociedade de Advogados.